Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật tỉnh Hải Dương
Luật Đất đai sửa đổi cần tập trung vào điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau gần 10 năm được thực hiện, Luật Đất đai năm 2013 đã bộc lộ nhiều hạn chế khiến tổ chức, cá nhân gặp khó khăn, cản trở trong tiếp cận đất đai. Nhiều vụ việc liên quan đến đất đai vẫn tiềm ẩn những vấn đề về thiệt hại kinh tế, tham nhũng liên quan đến đất đai vẫn còn nhiều. Tỷ lệ số vụ tố cáo, khiếu nại liên quan đến đất đai còn lớn. Vì vậy, việc sửa đổi Luật Đất đai là cần thiết, nhằm khắc phục những tồn tại trên và phù hợp với những thay đổi hiện nay của nền kinh tế và đời sống xã hội.
Mục đích của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 (sau đây gọi tắt là là Dự thảo) nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, thống nhất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa để quản lý, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.
Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Cùng với sự phát triển của xã hội trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt chắc chắn không tránh khỏi những điểm chưa phù hợp, thậm chí không thể thực hiện được. Vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc làm không thể thiếu được trong nội dung quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất".
Tuy nhiên, nếu không quy định chặt chẽ sẽ dẫn đến việc các cấp, các ngành lợi dụng việc được phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà tuỳ tiện thay đồi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì mục đích khác.
Theo điều 71 của Dự thảo, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện; hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Quy định này theo tôi là quá rộng. Thực trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất những năm qua "thường xuyên bị điều chỉnh, thiếu ổn định, trong đó không ít trường hợp có lợi ích nhóm". Vì vậy, nội dung này cần được quy định chặt chẽ trong Dự thảo. Thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp tỉnh phải được cơ quan quy hoạch cấp quốc gia cho phép và thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp quận/ huyện phải do cấp tỉnh quyết định, tránh "cấp nào tự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch cấp đó".
Dự thảo quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện; tiến hành từ trên xuống. Nội dung này chưa hợp lý, vì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải làm từ dưới lên mới sát thực tế và khả thi. Thêm nữa, thẩm quyền thu hồi đất, định giá đất thu hồi cần được xem xét lại bởi vì đây là những vấn đề rất nóng trong thực tế, cần quy định chặt chẽ.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã xác định rõ ràng và chi tiết nhiều chính sách đất đai cần luật hóa cho giai đoạn tới. Các quy định trong Dự thảo chưa làm rõ thế nào là lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Điều này có nghĩa là luật phải có “giải thích từ ngữ”.
Theo tôi, “lợi ích công cộng” là lợi ích mang tính xã hội, lợi ích cho cộng đồng dân cư, không mang mục tiêu lợi nhuận, chủ yếu từ các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường không vì mục tiêu kinh doanh. “Lợi ích quốc gia” là lợi ích từ việc sử dụng đất cho khu vực Nhà nước và lợi ích từ các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận nhưng thuộc chiến lược phát triển kinh tế quốc gia.
Chúng tôi đồng tình với một số nội dung nêu trong Điều 78 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các trường hợp thu hồi đất cụ thể, nhằm tạo thuận lợi trong thực hiện dự án cũng như sự ủng hộ của người dân đối với việc thu hồi đất. Tuy nhiên, cân nhắc việc quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại mục tiêu đầu tiên mà chủ đầu tư hướng tới là lợi nhuận. Trong khi đó, dự thảo luật lại đưa dự án này vào danh mục dự án do Nhà nước thu hồi đất, điều này dễ dẫn đến có nguy cơ doanh nghiệp lợi dụng.
Cần tiếp tục nghiên cứu,thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, các dự án có nguồn vốn tư nhân phải có quy định đánh giá tác động về mặt xã hội khi thu hồi đất của người dân, đảm bảo minh bạch, tránh lạm dụng gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Dự thảo cũng cần quy định rõ ràng hơn điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tránh trường hợp thu hồi đất của người dân để xây chợ dân sinh nhưng lại xây nhà ở…
Đề nghị bỏ nội dung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại, vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tác động đến người sử dụng đất. Trong thời gian qua, việc tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để xây khu đô thị, nhà ở thương mại, nhiều dự án gây mất an ninh trật tự và là “điểm nóng” ở nhiều địa phương.
Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Dự thảo đã quy định hợp lý, sát thực tiễn, xử lý nhiều bất cập, vướng mắc của Luật Đất đai hiện hành về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Tuy nhiên, cần cụ thể hóa tiêu chí “Điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” quy định tại khoản 2 Điều 89 để cho quy định này được thực hiện trong thực tiễn; đồng thời, bổ sung câu “đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất” vào sau cụm từ “của pháp luật” tại khoản 5 Điều 89”.
Ngoài các dự án vì mục đích an ninh, quốc phòng, cần hạn chế các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên cơ sở làm rõ tiêu chí xác định loại dự án, chỉ nên bao gồm các dự án quy định tại khoản 1 Điều 78 có cụ thể hóa “công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh” như các công trình giao thông theo quy hoạch (đường, cầu, nhà ga, bến cảng...), trụ sở cơ quan nhà nước và các đơn vị sự nghiệp của nhà nước như trường học, bệnh viện, viện nghiên cứu công lập..., công viên, quảng trường, công trình phúc lợi công cộng theo quy hoạch. Các dự án khác phải là loại dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng hoặc Quốc hội.
Như vậy, nhà nước sẽ chỉ chịu trách nhiệm thu hồi đất và bồi thường đối với số lượng hạn chế các dự án thực sự quan trọng và vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi đó mức bồi thường sẽ được áp dụng mức giá đất theo quy định của bảng giá đất do UBND địa phương ban hành hàng năm.
Ngoài các dự án này, Nhà nước không đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án như trước đây, Nhà nước chỉ phê duyệt chủ trương thực hiện dự án và hướng dẫn chủ đầu tư về quy trình, thủ tục bồi thường và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất khi triển khai thực hiện dự án.
Dự thảo cần làm rõ hơn các tiêu chí, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ như “phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền”, đối với những địa bàn vùng sâu vùng xa, vùng sinh sống của đồng bào dân tộc thiểu số thì phong tục, tập quán có sự khác biệt so với đại đa số địa phương.
Nếu rơi vào trường hợp tại địa bàn xã lẫn địa bàn huyện đều không có đất để bố trí tái định cư thì buộc phải bố trí tại các địa bàn khác có điều kiện tương đương. Vậy “điều kiện tương đương” ở đây là gì, là về mặt địa lý tương đương hay là về các tiêu chí được địa phương đề ra, bởi nếu bố trí người dân dân tộc thiểu số sang một địa bàn với các phong tục, tập quán hoàn toàn khác với nơi ở cũ thì sẽ không đáp ứng được một trong các điều kiện của khu tái định cư mà luật quy định.
Cũng cần xem xét, quy định cụ thể về nội dung chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, bởi Dự thảo quy định: “UBND cấp tỉnh theo điều kiện thực tế địa phương quy định cụ thể chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số”, việc giao các địa phương quy định như vậy sẽ dẫn tới áp dụng không thống nhất giữa các địa phương trong cùng một vùng có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng
Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Cùng với sự phát triển của xã hội trong quá trình thực hiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt chắc chắn không tránh khỏi những điểm chưa phù hợp, thậm chí không thể thực hiện được. Vì vậy, việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc làm không thể thiếu được trong nội dung quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất".
Tuy nhiên, nếu không quy định chặt chẽ sẽ dẫn đến việc các cấp, các ngành lợi dụng việc được phép điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà tuỳ tiện thay đồi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì mục đích khác.
Theo điều 71 của Dự thảo, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có thể được điều chỉnh do biến đổi bất thường của tình hình kinh tế - xã hội làm hạn chế nguồn lực thực hiện; hoặc do phát triển của khoa học công nghệ làm thay đổi cơ bản việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Quy định này theo tôi là quá rộng. Thực trạng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất những năm qua "thường xuyên bị điều chỉnh, thiếu ổn định, trong đó không ít trường hợp có lợi ích nhóm". Vì vậy, nội dung này cần được quy định chặt chẽ trong Dự thảo. Thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp tỉnh phải được cơ quan quy hoạch cấp quốc gia cho phép và thẩm quyền thay đổi quy hoạch cấp quận/ huyện phải do cấp tỉnh quyết định, tránh "cấp nào tự thay đổi, điều chỉnh quy hoạch cấp đó".
Dự thảo quy định việc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực hiện ở 3 cấp gồm quốc gia, tỉnh, huyện; tiến hành từ trên xuống. Nội dung này chưa hợp lý, vì việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải làm từ dưới lên mới sát thực tế và khả thi. Thêm nữa, thẩm quyền thu hồi đất, định giá đất thu hồi cần được xem xét lại bởi vì đây là những vấn đề rất nóng trong thực tế, cần quy định chặt chẽ.
Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã xác định rõ ràng và chi tiết nhiều chính sách đất đai cần luật hóa cho giai đoạn tới. Các quy định trong Dự thảo chưa làm rõ thế nào là lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Điều này có nghĩa là luật phải có “giải thích từ ngữ”.
Theo tôi, “lợi ích công cộng” là lợi ích mang tính xã hội, lợi ích cho cộng đồng dân cư, không mang mục tiêu lợi nhuận, chủ yếu từ các dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường không vì mục tiêu kinh doanh. “Lợi ích quốc gia” là lợi ích từ việc sử dụng đất cho khu vực Nhà nước và lợi ích từ các dự án đầu tư vì mục tiêu lợi nhuận nhưng thuộc chiến lược phát triển kinh tế quốc gia.
Chúng tôi đồng tình với một số nội dung nêu trong Điều 78 của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về các trường hợp thu hồi đất cụ thể, nhằm tạo thuận lợi trong thực hiện dự án cũng như sự ủng hộ của người dân đối với việc thu hồi đất. Tuy nhiên, cân nhắc việc quy định thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Việc thực hiện dự án nhà ở thương mại mục tiêu đầu tiên mà chủ đầu tư hướng tới là lợi nhuận. Trong khi đó, dự thảo luật lại đưa dự án này vào danh mục dự án do Nhà nước thu hồi đất, điều này dễ dẫn đến có nguy cơ doanh nghiệp lợi dụng.
Cần tiếp tục nghiên cứu,thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đồng thời, các dự án có nguồn vốn tư nhân phải có quy định đánh giá tác động về mặt xã hội khi thu hồi đất của người dân, đảm bảo minh bạch, tránh lạm dụng gây bức xúc đối với người bị thu hồi đất.
Dự thảo cũng cần quy định rõ ràng hơn điều kiện, tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tránh trường hợp thu hồi đất của người dân để xây chợ dân sinh nhưng lại xây nhà ở…
Đề nghị bỏ nội dung quy định Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án đô thị, làm nhà ở thương mại, vì đây là hoạt động kinh tế đơn thuần, do doanh nghiệp bất động sản thực hiện. Việc Nhà nước tham gia vào quá trình thu hồi đất để chuyển giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án có thể làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện, tác động đến người sử dụng đất. Trong thời gian qua, việc tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến thu hồi đất để xây khu đô thị, nhà ở thương mại, nhiều dự án gây mất an ninh trật tự và là “điểm nóng” ở nhiều địa phương.
Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Dự thảo đã quy định hợp lý, sát thực tiễn, xử lý nhiều bất cập, vướng mắc của Luật Đất đai hiện hành về bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Tuy nhiên, cần cụ thể hóa tiêu chí “Điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” quy định tại khoản 2 Điều 89 để cho quy định này được thực hiện trong thực tiễn; đồng thời, bổ sung câu “đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất” vào sau cụm từ “của pháp luật” tại khoản 5 Điều 89”.
Ngoài các dự án vì mục đích an ninh, quốc phòng, cần hạn chế các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trên cơ sở làm rõ tiêu chí xác định loại dự án, chỉ nên bao gồm các dự án quy định tại khoản 1 Điều 78 có cụ thể hóa “công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh” như các công trình giao thông theo quy hoạch (đường, cầu, nhà ga, bến cảng...), trụ sở cơ quan nhà nước và các đơn vị sự nghiệp của nhà nước như trường học, bệnh viện, viện nghiên cứu công lập..., công viên, quảng trường, công trình phúc lợi công cộng theo quy hoạch. Các dự án khác phải là loại dự án thuộc thẩm quyền phê duyệt của Thủ tướng hoặc Quốc hội.
Như vậy, nhà nước sẽ chỉ chịu trách nhiệm thu hồi đất và bồi thường đối với số lượng hạn chế các dự án thực sự quan trọng và vì lợi ích quốc gia, công cộng, khi đó mức bồi thường sẽ được áp dụng mức giá đất theo quy định của bảng giá đất do UBND địa phương ban hành hàng năm.
Ngoài các dự án này, Nhà nước không đứng ra thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án như trước đây, Nhà nước chỉ phê duyệt chủ trương thực hiện dự án và hướng dẫn chủ đầu tư về quy trình, thủ tục bồi thường và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ đầu tư sẽ phải tự thỏa thuận mức bồi thường với người sử dụng đất khi triển khai thực hiện dự án.
Dự thảo cần làm rõ hơn các tiêu chí, điều kiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Ví dụ như “phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền”, đối với những địa bàn vùng sâu vùng xa, vùng sinh sống của đồng bào dân tộc thiểu số thì phong tục, tập quán có sự khác biệt so với đại đa số địa phương.
Nếu rơi vào trường hợp tại địa bàn xã lẫn địa bàn huyện đều không có đất để bố trí tái định cư thì buộc phải bố trí tại các địa bàn khác có điều kiện tương đương. Vậy “điều kiện tương đương” ở đây là gì, là về mặt địa lý tương đương hay là về các tiêu chí được địa phương đề ra, bởi nếu bố trí người dân dân tộc thiểu số sang một địa bàn với các phong tục, tập quán hoàn toàn khác với nơi ở cũ thì sẽ không đáp ứng được một trong các điều kiện của khu tái định cư mà luật quy định.
Cũng cần xem xét, quy định cụ thể về nội dung chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, bởi Dự thảo quy định: “UBND cấp tỉnh theo điều kiện thực tế địa phương quy định cụ thể chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số”, việc giao các địa phương quy định như vậy sẽ dẫn tới áp dụng không thống nhất giữa các địa phương trong cùng một vùng có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng
Luật gia Đoàn Quang Định
Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Hải Dương
Chủ tịch Hội Luật gia tỉnh Hải Dương
Ý kiến bạn đọc
Danh mục
Thống kê truy cập
- Đang truy cập70
- Hôm nay2,645
- Tháng hiện tại98,638
- Tổng lượt truy cập2,045,652